中国房企1月融资规模下跌近三成，资金断裂风险扩大

网易财经2月7日讯 今年1月楼市成交陷入冰点，政策不明朗性加速整个市场悲观预期，中海举债再度刺激市场对房企资金链的担忧。7日，网易财经据公开信息初略统计，今年1月份上市房企通过债券、信托以及银行贷款等形式实现融资规模达238.5亿元，而相比去年同期，融资规模却大幅下滑了近三成。

“今年房地产企业融资非常的艰难，没有抵押物，融资利率成本高。”广发证券地产分析师沈爱卿表示，从融资渠道来看仍然非常狭窄，政策对开发贷的紧缩，销售不景气，加大整个市场投资风险性，目前来看房企最重要就是加速去库存化，回笼资金。

融资下滑近三成

近期，机构消息显示，中国海外拟发一笔无担保美元债券，刺激了市场对房企到期还债的担忧。据悉，中海其发债所筹资金用于偿还现有债务或对现有债务进行再融资，并用作新项目和现有项目的融资，以及一般企业用途。

今年1月份，楼市成交陷入历史冰点，土地拍卖流标率攀升，限购等政策的延期，导致市场观望气氛浓厚，房企的资金链接受着大考。尽管外部环境趋于恶劣，房企融资扩张仍是不可或缺。近期除了中海开始发债外，万科、华润置地，金科、泛海以及港资企业九龙仓、瑞安、和黄、凯德等房企纷纷通过银行贷款、债券以及信托形式获得不等规模的融资。

6日，九龙仓公告表示近期将发行一笔规模为6亿美元，票面利率为4.625%，2017年到期的美元担保票据。汇丰银行、摩通和渣打为联席管理人，票据预计将于周四(2月9日)上市。

网易财经据中指院信息初略统计显示，今年1月份万科、华润置地、金科、凯德置地、名流置业、广宇集团、瑞安房地产等12家房地产企业以债券、信托等方式在资本市场融资规模达到238.5亿元。

“当前房企在库存和资金链上压力比较大，就上市公司而言，由于年报还未披露，单从去年季报来看，今年的资金会相对紧张。” 世联地产总监王海斌指出，但大部分上市公司资金储备充足，负债率还过得去，在短时间内还不会出现“流动性”危机，但在未来压力会越来越大，中小型房地产企业由于库存积压和资金链紧张，情况比上市公司严重得多。

网易财经注意到，1月份尽管多家房企融资，但其规模仍难以比拟去年同期。2011年1月份，恒大、云南城投、佳兆业、方兴地产以及合生创展等9房企其融资规模就达到339.1亿元，今年融资量相比去年同期大大下跌了29.6%。

沈爱卿指出，今年房地产市场融资仍放不开，一方面是政策还没有调整到位，此前提出微调，但目前来看也没放开很多。特别是中小企业非常缺钱，市场行情不好，投资者也不会投房地产，整个市场风险性非常的大。

“上半年融资形势不太乐观，预期相比去年更差。尽管市场上银行资金流动性不会少多少，但当前担心项目降价，其投资意愿上会下降很多，那也意味着银行贷款给企业，选择性更为谨慎。”他说，银行对于销售好点大企业抢着放，对于那些太缺钱不敢放。上半年来看，市场销售量将持续往下走，价格也会下跌，一线城市不会降多少，受政策滞后反应，今年预计限购的二三线城市影响更大，将会迎来第二轮政策影响。当前市场总的还处于调整，还没到抄底，但收购机会将越来越大。

中小企业资金断裂风险加大

7日晚间，保利公布最新销售数据显示，2012年1月，公司实现签约面积12.50 万平方米，同比下降74.69%；实现签约金额15.11 亿元，同比下降69.35%。

而在1月份期间，保利仅在武汉东湖拿下一块城中村改造地块，涉及地价20亿元，拿地动作明显放缓。近期不仅保利销售陷入低迷，日前公布数据的万科、富力以及佳兆业等企业销售都出现下不同程度下滑。

中原地产监测数据表示，由于政策依然从紧的预期增强，全国楼市观望氛围浓厚，加之春节假期的影响，1月各城市一、二手市场成交居近三年来同期的低位。今年1月，全国30个重点城市新建住宅成交量同比降幅近七成，且为近3年以来月度成交量的最低值，低迷态势将延续。

刘渊指出，2010年以来房地产调控使房地产企业的融资渠道受到很大的限制，特别是外资受限，以前很多房地产企业是比较依赖境外融资的。就今年而言，从宏观政策来讲，会比去年宽松一点，原因是基准金率下调，贷款利率上升等等，当然房地产要看具体情况。

他认为，作为上市公司，有足够的资金储备，资金链并不是问题，小企业的话，资金压力会比较大。大城市销售情况肯定会继续下降，特别是大城市郊区，由于新开楼盘集中，房价会有所跌落。除了一手楼盘以外，二手市场价格出现松动，预计将会带动一手市场价格继续下降。

国泰君安分析师孙建平在其报告就指出，2012年上半年行业库存将持续上升，企业去化速度很差，量价齐跌的格局或将延续到第三季度。投资、新开工以及拿地也将持续下滑，投资的不景气将持续今年全年，加上今年3月份开始房地产信托、银行理财和银行贷款进入还款高峰期，预计部分未上市的中小开发商出现兑付风险，资金链或将断裂。

数据显示，北京、上海、广州以及深圳四大一线城市中，截止11年底一手住宅去化时间上升到约19个月。北京市场上从10年初的9个月上升至47个月，上海一手市场10年初的3个月上升至13个月，广州上升至43个月，而深圳则上升至了41个月。

日前，万达、富力以及首创三房企在审核IPO名单中，被市场解读企业融资将重新开闸，随后证监会极力撇清，指这些企业的IPO申请审核处于暂停状态。孙建平预计一季度政策仍将观望和维持，整体市场趋势仍向下，尽管公积金贷款额度，银行按揭以及首套利率优惠等改善，但开发贷受到严控，开发商资金链仍存在压力，房企IPO,再融资、借壳重组都处于暂停受限状态。