美住房市場日漸活絡，房屋價格漲勢強勁

《大事件》編譯 艾米娜

  根據大型房地產統計網站“全球房地產指南”（Global Property Guide，GPG）3月10日發布的全球住房投資分析“逐步復甦的全球房市”（Global housing markets recovering!）指出，全球房地產市場的景氣復甦越來越強勁，最新2012年各地住房統計資料顯示，全球41個主要房地產市場中，24個市場房價走高。以房地產市場動能來看，全球21個市場2012年的表現比2011年好，其他20個市場的供需能量仍然微弱。

 美國、紐澳、中東地區房市看好

 拜移民購房潮與景氣逐步復甦之賜，美國住房市場日漸活絡，房屋價格漲勢強勁，建案開工率大增，相關貸款違約與查封拍賣的數量降低。美國聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，FHFA）的買方房價指數（Purchase-only house price index，HPI)經季節性因素修正後，在2012年上漲3.51％，是2006年第一季以來的最高成長幅度。而美國全國範圍的“標普／Case-Shiller房價指數（S&P／Case-Shiller Home Prices Indices，S&P／CSI），經季節性因素調整後，2012年總計上漲5.36％。

多建案都因資金斷裂停工。

 上述引用的FHFA的HPI指數，可把美國各地區的房屋資產價值變動具體顯現出來，外界視為最精確的房價統計數字，該指數與房產的銷售、再融資狀況相關，因此是重要的經濟指標，如果實際值好於預期值或者前期值，表明美國的房地產市場情況良好。

 而標準普爾發布S&P／CSI指數，以重覆銷售定價技術（repeat sales pricing）為基礎，追蹤銷售兩次或以上的房屋。房屋再次出售一段時間後，比較最新價格與原先售價，從而得出房價變化趨勢，經過加權後編製的指數，反映樓房真正價值，統計範圍涵蓋美國20個主要城市，主要是獨立住宅，不包括公寓、合租房或新建案，每兩個月更新一次統計資料。

 美國商務部人口普查局（US Census Bureau）統計則顯示，2012年新成屋的銷售數目，較2011年增加20%，達36.7萬戶，新建案的許可申請也較2011年增加11.1%，達65萬件。

美國五年房市低潮觸底

  美國房屋市場研究公司CoreLogic 1月份發布的報告則稱，2012年美國房價上漲7.5%創六年新高，且預估2013年還會再漲6%。主因包括：房價驅於合理，使房市需求改善；五大房貸銀行與政府就查封行為爭議達成和解後，流入市場的查封房產減少，銀行業轉售的違約房產銳減逾20%；滯銷的房市庫存量低，美國房市“短售”（short sale）屋占所有出售房屋的比例增加至23%，也創該公司蒐集相關數據以來的新高。

  彭博社調查市場人士、與經濟學家的看法也認為：美國住宅銷售及房價經歷過五年的衰退後，可望於2013年回升。由於抵押貸款利率降到歷史低點，加上房價具吸引力，且失業率下降，住宅存貨減少，都吸引投資者進場。建商正在增加住宅供給量，並將帶動經濟成長。不過不同地區的民眾對復蘇的感覺冷熱不均，美國西部地區以外地區的成屋待成交指數（PHSI）平均年成長8%以上，中西部地區2012年漲幅更高達14.4%。

誰是房市泡沫前的最後一隻白老鼠？

  海外投資方面，2011年海外在美購房金額為820億美元，其中70億美元來自中國，僅次於加拿大。全球房地產資訊公司世邦魏理仕（CB Richard Ellis）聲稱，湧入美國房地產市場的外國投資，將美國經濟總量拉升1.5%。

  紐約、華盛頓、波士頓、舊金山等多地區的地產，逐漸從美國人手中轉到亞洲私營公司和富人手中。

2012年紐西蘭房價上漲8.55%

  南太平洋國家的房地產漲幅也很明顯，紐西蘭平均房價漲幅，是2007年第三季以來新高，未來紐西蘭儲備銀行也將維持官方現金利率（OCR）2.5%的歷史低點，以支持重建延宕的基督城等城市地震災區。澳洲房地產市場也有復甦跡象，2012年全國八個主要城市只微微下降0.04％，是2010年第四季以來最低跌幅，未來央行利率將維持3%的歷史低點。

巴西的房地產市場出奇地健康

 巴西聖保羅2012年的房價上升9.4％，遠低於2011年的19.21％、2010年的17.08％，第四季漲幅只有1.09％。不過巴西2012年經濟成長只有0.9％，遠低於2011年的2.7%、2010年的7.5％。2013年巴西經濟則預估3.3％的成長。為刺激經濟，巴西總統羅賽芙（Dilma Rousseff）近期推出系列刺激措施，央行也下調基準利率達創紀錄的7.25％，因而房市熱絡應可持續。

杜拜再現房價暴漲熱況

  杜拜房價於2012年暴漲19.91％，是2008年第四季以來最高，僅次於2007年5月到2008年5月杜拜房價暴漲48%的瘋狂情況，在那之後，美國次貸危機讓海外資金緊縮，商辦租金2009年暴跌44%、空屋率40%，一年內將房價打回原形。根據駐杜拜台貿中心資料，2012年上半年，杜拜土地交易金額達172億美元、年成長21%，九成開發商重回杜拜房地產市場，金融危機後停擺的工程也陸續恢復建設，估計五年內陸續完工，中東其他地區、俄羅斯、印度、巴基斯坦等國，恢復將杜拜做為資金安全避風港，也是杜拜房地產價格回升的動力。

  以色列房地產價格2012年雖只上漲2.79％，但較2011年下跌2.39%，復甦堪稱可觀。不過當地市場信心似未恢復，以色列商業信息機構BDI 3月15日發布的市場調查顯示，51%的建築承包商認為，2013年以色列房地產價格持平，9%的承包商仍然悲觀。3月19日三度當選以色列總理的內塔尼亞胡（Benjamin Netanyahu），第二任執政末期放任物價飛漲，2011年起民眾陸續為高房價上街抗議，最終雖因以巴戰爭不了了之，但政府承諾要抑制物價與房價，宣布信貸緊縮增加融資成本，建築業不看好房價便起因於此。（《大事件》第19期）