2012年6月21日星期四

令樓市想入非非的降息效應

台灣房屋中國區執行董事 蔡為民

 出於對經濟形勢的擔心,大陸央行3年半來首次降息,雖然只是小小的0.5%,卻引來市場軒然大波!尤其是北京、南京、深圳等地頻傳排隊搶房消息,更使各種樂觀評論與揣測鋪天蓋地。總結來看,大致可得出以下幾個判斷,首先是貨幣政策轉向寬鬆,對刺激實體經濟有一定作用,而公積金利率與額度同步降低,可望吸引部分有意購房者進場。

 於是有些專家煞有介事的表示,央行此舉說明打壓樓市的影響是巨大的,而降息等同于鼓勵購房的救市行為…云云,甚至有專家直指,按目前情勢繼續發展,房價重新起漲已指日可待!

 炒底資金來勢洶洶

 以上論述,乍聽似有道理,惟卻忽略了降息的實際意義與調控本質。

 本輪降息與實體經濟的疲軟密切相關,大陸中央希望透過貨幣寬鬆刺激投資需求。雖然其效應各方說法與推論不盡相同,但至少有一點是可以肯定的,即降息要救的是「商」市(實體經濟)而非樓市!即使會有部分貨幣進入房地產領域,那也是目前風起雲湧的抄底資金。

 就如同媒體報導,黑石基金以每平方米3.3萬元人民幣的超低價(行情約每平方米10萬元人民幣),洽購上海CBD板塊之北京西路華敏商業地產(據我向該公司高層求證,目前有黑石、SOHO中國、頂新三家競逐,目前價位談判在每平方米5萬元人民幣上下),以及上海「國信世紀海景」。

 降準降息助益有限

 上海「國信世紀海景」與「湯臣一品」同為濱江第一排,而「湯臣一品」的價位已接近每平方米20萬元人民幣,「國信世紀海景」卻以每平方米4.5萬元人民幣起價入市,當然會吸引部分「貪便宜」的聰明買家搶購。(國信集團系江蘇省最大規模國企,基於年度指標,定價策略與追求超高利潤、創造價值最大化的一般民企,有本質上差異)。

 惟從整體樓市情勢以觀,年內兩度降准與一次降息,對房地產的幫助雖存在卻絕不能以「強烈」名之。

 之所以如此,與樓市調控本質有關。稍微關注市場的人都會發現,今年與去年的調控方向有所不同、已在修正,有人將之視為政策鬆綁,在我看來,實際是過程中必然與必要的調節,畢竟,市場並非靜止狀態,配合其節奏作相應變動,實屬理所當然。

 追漲心理已不復存

 必須知道的是,從去(2011)年1月開始嚴格執行的限購措施,當時主要的是控制形勢、改變供需雙方對房價的期望值,因此政策雷厲風行如狂風掃落葉,不論購房目的是投機、投資、置產、自用,無不受到嚴重衝擊,標準的「寧願錯殺,不可錯放」。

 而當前市場預期已經得到調整,追漲心理基本不存在,剩下來的是冷靜、理性的觀望,等待價位更大跌幅。

 令人遺憾的是,就在這個時候,國際經濟、金融形勢快速惡化,使大陸中央深刻瞭解,首次購房與改善型需求等剛性購屋族的持續觀望,並非國內經濟、產業、市場之福,在確保紅線--禁止投機、投資進場的大前提不可逾越的情況下,允許地方政府展開微調。

 開發商信心逐步恢復

 從而我們看到成交量逐步回暖,土地拍賣的溢價率也開始上升。資料顯示,僅6月至今,20個重點城市溢價率為14.6%,而自去(2011)年8月份到今年5月,該數位低於5%,充分顯示開發商對房地產前景正在逐步恢復信心。

 或許有人會質疑,上述論述與資料所顯示的,不正是救市效果及房價上漲可期嗎?但我並不這麼看,畢竟「打蛇打七寸」,而樓市的「七寸」是高端房與豪宅,因為只有這兩類產品有帶動房價向上攻堅的爆發力,而限購把這類產品的有效需求嚴重壓縮。

 限購令壓縮豪宅市場

 這正是我一貫強調:房價像流行性感冒,是有傳染性及會板塊連動的,「豪宅再這麼漲,都與小老百姓無關」是錯誤認知。

 總而言之,本次降息確實對預期心理之強化,以及催促剛需進場有一定作用,進而帶動銷售好轉,但失去投資、投機為主力之高端房、豪宅的「保駕護航」,房價沖漲能量卻是有限的,因此至少在年底之前,部分區域不論,整體房價重現向上拐點的推斷,顯然將是一廂情願的想入非非。


台灣 中國時報

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