政策是當前大陸房市最主要變數

巴曙松

　大陸房地產會成為投資的向下拉力還是向上動力？這取決於3個因素：

　一、房地產銷量的階段性回暖能否持續，並且轉化為新開工量的增加。

　由於房地產庫存和企業資產負債率正處於歷史高位，本輪房地產去庫存和去槓桿週期可能長於以往。在這種情況下，房地產企業的優先策略是「以銷定產」，防止資金鏈的流動性風險。下一階段，房地產去庫存的速度關鍵取決於當前銷量回暖的趨勢在多大程度上得以延續。

　大陸6月和7月兩次降息對居民剛性需求的住房購買力提升，以及房地產銷售的季節性因素，可能導致下半年銷售將好於上半年，這有助於推動房地產新開工下滑的趨勢在未來1至2個季度得以企穩回升。從歷史資料分析，房地產新開工對投資的邊際影響更為明顯，而新開工又在很大程度上取決於銷售進展，兩者時滯通常為1到2個季度，即銷售觸底之後1至2個季度房地產新開工會見底。

　如果這一歷史波動規律依然有效，則從當前的情況判斷，房地產銷售在2012年第1季應當已經階段性見底，進一步考慮到「金九銀十」的季節性作用，60%的銷售量集中在下半年，而2012年由於上半年銷售處於負增長狀態，下半年的銷售占比有可能超過60%，這使得未來兩個季度的銷售同比增速提升幅度可能更高於歷史水準。

　二、大陸東部省市的房地產投資增加，能否對沖中西部省市的投資下滑：從區域分布來看，東、中、西部房地產銷售占全國的比重大致為50%、25%、25%，房地產投資占全國的比重大致為60%、20%、20%。由於2010年以來的房地產調控對東部省市的衝擊更大，這也導致該區域房地產銷售和投資下滑的幅度更大，這也是2012年以來房地產投資回落的區域原因之一。

　隨著今年兩次降息效應的釋放以及部分地方政府對剛性需求的適度政策支持，東部省市房地產銷售已率先於2012年第1季觸底，如果此前的運行邏輯得以繼續，則房地產投資也可能於第2、3季企穩回升，但是考慮到中西部在第3季仍有較大可能維持當前的下滑態勢，總體上，房地產投資在第3季企穩、第4季回升的概率較大。

　三、房地產調控政策力度是否加碼：基於當前房地產調控政策對於高房價和財富分配負面影響、以及社會影響等的謹慎態度，預期下半年調控政策基調不會出現明顯變化，在此前提下，房地產市場的調整動力和波動將更多源於自發性、階段性的被抑制剛性需求的逐步釋放，這使得房地產銷量增速在2012年第1季觸底的基礎上，如果延續此前房地產市場波動的規律，則銷量在第2季由負轉正基礎上有望在第3、4季企穩回升。

　伴隨銷量的回升，新開工和投資增速也可能有望在第3季觸底、第4季企穩回升，大陸全年房地產投資增速有望保持在15~20%之間。這種判斷的最大變數來自於房價的階段性、局部性反彈會引發更為嚴厲的房地產調控政策力度加碼，如果這種情況出現，預計房地產投資增速有可能繼續回落到10%以下，這就需要在其他領域的投資、以及內需領域採取更大的對沖措施，來促進宏觀經濟的企穩回升。

　（作者為大陸國務院發展研究中心金融研究所研究員）


台灣 中國時報