华尔街日报：中国楼市政策令大型项目很受伤

沿着江苏省无锡市的古运河，在一个因风水好而被选中的地块，一个占地59英亩（约合23.88万平方米）的商业及住宅综合楼盘不久前看起来还是个肯定会热卖的项目。

这是一个颇有艺术气质的楼群，玻璃幕发出熠熠的光。楼群里有一座带酒店的40层大厦，在楼上可以俯瞰游穿梭来去的运河。虽然在中国，无锡并不是所谓的一线城市，但中国热衷房地产的投资者却对这里痴迷不已。2009年，第一期303套公寓开盘时，在短短四个小时内即销售一空。

而如今，由于其母公司的高额债务和政府新的严格限制措施，“西水东项目”才建了不到一半。去年，尽管大幅降价，成交量仍较2010年下滑了25％。街道上几乎空空荡荡，只有屈指可数的几家店铺，不远处的建筑起重机隐约可见。

这是一个越来越普遍的问题：中国实施了两年的遏制房价措施令中国曾经雄心勃勃的房地产开发商受到打击，并阻碍了很多高端项目的开发。

房地产曾是中国最成功的行业之一。2009年，一些在香港上市的内地房地产开发商股票价格上涨了一倍以上，比当年恒生指数50％的涨幅还要高。结果就造成，开发商向北京和上海等一线城市以外地区的大型开发项目投入数十亿美元，这些项目包括了公寓楼、商用楼、游泳池和高尔夫球场。

不过，这类项目如今成为北京遏制房价的举措的打击目标。自2010年开始实施的限制政策包括限购二套房、提高首付比例以及更严格的信贷控制。

上个月，标准普尔(Standard & Poor's)将西水东项目的母公司盛高置地（控股）有限公司(SPG Land Holdings Ltd.)的评级从B＋下调至B，说原因是高额的债务、去年合约销售量同比下滑50％，以及今年贷款可能违约。

盛高置地对评级遭下调不予置评。该公司高层管理人员拒绝了记者的采访请求。去年，该公司在香港上市的股票价格跌去了66％，而由于成交量下滑，上半年利润减少了68％。

其他面临压力的公司还包括绿城中国控股有限公司(Greentown China Holdings)和上海证大房地产有限公司(Shanghai Zendai Property)。今年1月20日，标普将绿城的评级从B下调至B－。去年8月，标普下调了上海证大的评级。市场分析人士说，市场的持续下滑可能造成行业整合，有利于有着更广泛资金支持的大开发商。

盛高置地由公司现任董事局主席王伟贤(David Wang)创办。他曾留学澳大利亚。他利用澳大利亚的资金创办了盛高置地，该公司曾投资于上海的高端房地产项目。据提交给香港交易所的备案文件显示，王伟贤及家人目前仍控制着该公司72.6％的股权。王伟贤对这一情况不予置评。

但盛高置地想把投资项目进一步扩展到长三角地区的更多城市，他们看中了无锡的潜力：这个制造业城市在中国历史上曾是贸易中心，它所在的长三角地区从不缺企业家精神，但在吸引知名开发商的投资兴趣方面，无锡却落到了那些大城市后边。

按照盛高置地原来的计划，它将在一幅斥资人民币29.2亿元(约合4.64亿美元)获得的地块上建造35座大楼，这些高低错落的公寓楼和商业楼宇的总建筑面积达70万平方米。盛高置地聘请了美国和意大利的建筑师，希望打造一个高档现代的滨水环境，能保留大运河当年的一些魅力。

据该公司一位负责人介绍，西水东项目每平方米1.26万元的起价对于无锡这个房价很少超过每平米1万元的城市来说，算是很高了。

该楼盘2009年开盘伊始销售强劲，王伟贤曾在一份声明中说，该公司在2010和2011年将加快新楼盘的建设速度。为了给西水东和其它高端地产项目筹措建设资金，盛高置地大举借债。2009年，该公司的非流动银行抵押贷款量增长超过一倍，达到37.9亿元，其中大部分贷款将在五年内到期。

2011年上半年，盛高置地首现麻烦迹象：中央政府从2010年初起陆续出台的楼市紧缩措施冲击了该公司的销售额，公司净利润也因此骤跌。去年西水东项目只售出3.99万平方米的面积，不到最初所定销售目标的一半。

与此同时，截至去年年中，盛高置地44.5亿元银行抵押贷款的实际利率从2010年的4.7％上升至7.9％。为增加周转资金，盛高置地去年4月通过发债筹措了1.91亿美元的资金。但由于市场怀疑态度加深，这批债券的票面利率不得不定在13.5％。

盛高置地的股价上周五收于2.05港元，以此计算的该公司市值为22亿港元(约合2.84亿美元)，不到2010年初的一半。盛高置地在多份公开声明中表示，它对中国房地产市场继续保持乐观态度，因为中国消费者对住房更新换代的兴趣越来越大。

一些较早时在西水东项目买了房的人对市场前景的看法与盛高置地相同。一家投资咨询公司的经理助理刘新宇(音) 2009年在西水东买了一套90平方米的两居室住宅，当时的均价还在约1.26万元/平方米的水平。据该楼盘的售楼人员介绍，最近部分可售住宅的价格降至1.23万元/平方米，而去年12月的价格还高达每平米1.67万元。

刘新宇说，目前打折出售的楼盘可能布局较差，或紧邻马路，并非整个项目都在打折。他说，我认为开发商不会继续这种定价方式。

Esther Fung

华尔街日报