令樓市想入非非的降息效應

台灣房屋中國區執行董事 蔡為民

　出於對經濟形勢的擔心，大陸央行3年半來首次降息，雖然只是小小的0.5%，卻引來市場軒然大波！尤其是北京、南京、深圳等地頻傳排隊搶房消息，更使各種樂觀評論與揣測鋪天蓋地。總結來看，大致可得出以下幾個判斷，首先是貨幣政策轉向寬鬆，對刺激實體經濟有一定作用，而公積金利率與額度同步降低，可望吸引部分有意購房者進場。

　於是有些專家煞有介事的表示，央行此舉說明打壓樓市的影響是巨大的，而降息等同于鼓勵購房的救市行為…云云，甚至有專家直指，按目前情勢繼續發展，房價重新起漲已指日可待！

　炒底資金來勢洶洶

　以上論述，乍聽似有道理，惟卻忽略了降息的實際意義與調控本質。

　本輪降息與實體經濟的疲軟密切相關，大陸中央希望透過貨幣寬鬆刺激投資需求。雖然其效應各方說法與推論不盡相同，但至少有一點是可以肯定的，即降息要救的是「商」市（實體經濟）而非樓市！即使會有部分貨幣進入房地產領域，那也是目前風起雲湧的抄底資金。

　就如同媒體報導，黑石基金以每平方米3.3萬元人民幣的超低價（行情約每平方米10萬元人民幣)，洽購上海CBD板塊之北京西路華敏商業地產（據我向該公司高層求證，目前有黑石、SOHO中國、頂新三家競逐，目前價位談判在每平方米5萬元人民幣上下），以及上海「國信世紀海景」。

　降準降息助益有限

　上海「國信世紀海景」與「湯臣一品」同為濱江第一排，而「湯臣一品」的價位已接近每平方米20萬元人民幣，「國信世紀海景」卻以每平方米4.5萬元人民幣起價入市，當然會吸引部分「貪便宜」的聰明買家搶購。（國信集團系江蘇省最大規模國企，基於年度指標，定價策略與追求超高利潤、創造價值最大化的一般民企，有本質上差異）。

　惟從整體樓市情勢以觀，年內兩度降准與一次降息，對房地產的幫助雖存在卻絕不能以「強烈」名之。

　之所以如此，與樓市調控本質有關。稍微關注市場的人都會發現，今年與去年的調控方向有所不同、已在修正，有人將之視為政策鬆綁，在我看來，實際是過程中必然與必要的調節，畢竟，市場並非靜止狀態，配合其節奏作相應變動，實屬理所當然。

　追漲心理已不復存

　必須知道的是，從去（2011）年1月開始嚴格執行的限購措施，當時主要的是控制形勢、改變供需雙方對房價的期望值，因此政策雷厲風行如狂風掃落葉，不論購房目的是投機、投資、置產、自用，無不受到嚴重衝擊，標準的「寧願錯殺，不可錯放」。

　而當前市場預期已經得到調整，追漲心理基本不存在，剩下來的是冷靜、理性的觀望，等待價位更大跌幅。

　令人遺憾的是，就在這個時候，國際經濟、金融形勢快速惡化，使大陸中央深刻瞭解，首次購房與改善型需求等剛性購屋族的持續觀望，並非國內經濟、產業、市場之福，在確保紅線--禁止投機、投資進場的大前提不可逾越的情況下，允許地方政府展開微調。

　開發商信心逐步恢復

　從而我們看到成交量逐步回暖，土地拍賣的溢價率也開始上升。資料顯示，僅6月至今，20個重點城市溢價率為14.6%，而自去（2011）年8月份到今年5月，該數位低於5%，充分顯示開發商對房地產前景正在逐步恢復信心。

　或許有人會質疑，上述論述與資料所顯示的，不正是救市效果及房價上漲可期嗎？但我並不這麼看，畢竟「打蛇打七寸」，而樓市的「七寸」是高端房與豪宅，因為只有這兩類產品有帶動房價向上攻堅的爆發力，而限購把這類產品的有效需求嚴重壓縮。

　限購令壓縮豪宅市場

　這正是我一貫強調：房價像流行性感冒，是有傳染性及會板塊連動的，「豪宅再這麼漲，都與小老百姓無關」是錯誤認知。

　總而言之，本次降息確實對預期心理之強化，以及催促剛需進場有一定作用，進而帶動銷售好轉，但失去投資、投機為主力之高端房、豪宅的「保駕護航」，房價沖漲能量卻是有限的，因此至少在年底之前，部分區域不論，整體房價重現向上拐點的推斷，顯然將是一廂情願的想入非非。


台灣 中國時報