王于漸：新加坡模式香港公屋私有化

專訪﹕香港大學經濟金融學院教授王于漸

上海出生，1981年芝加哥大學經濟學博士。香港大學經濟金融學院講座教授、香港房屋委員會委員、土地及建設諮詢委員會委員。研究香港公營房屋的福利效 益，其他研究包括香港在日益激烈的地區競爭中結構轉型、一國兩制下香港與中國大陸融合、中國區域經濟發展。著有《香港深層次矛盾》、《公屋私有化評論》、 《中小企業及香港的經濟發展》、《珠三角製造——香港製造業的蛻變》（合著）。


紀碩鳴、錢紀廷

香港大學經濟學教授王于漸建議將港府的公屋與居屋用較優惠價賣給住戶；補地價時以原來未付的價格計算，而不是升值後的價格，以活化房屋市場。他強調新加坡政策的啟示，認為組屋的經驗可供借鑑。


香港房價不斷攀升，政府時不時要出招攔截，房屋市場和政府之間的博弈從來沒有停止過。香港大學經濟金融學院王于漸教授最近出新書，講《香港長遠房屋策略和港人港地》，他不是要阻止政府出招，而是希望香港的房屋政策可以更為符合市場經濟的原則。過去三十多年來，經過多方探索、反覆推敲，王于漸發覺土地、房產和住屋是香港經濟得以持續增長、促進社會公平的一大關鍵。

自上世紀八十年代初，王于漸研究香港的房屋問題，特別是公營房屋的效益和公平性。《香港長遠房屋策略和港人港地》是一個結集，由中華書局（香港）有限公司出版。王于漸接受亞洲週刊訪問時指出，房屋不僅是房屋的問題，不僅是居住的問題。「房屋在美國是居住的問題，在大城市擁擠的地方不完全是居住的問題，還有資產的問題。在香港完全是資產的問題，不僅僅是居住的問題。」

王于漸的理由是，香港這麼富裕，房屋不斷升值，人均居住面積卻沒有增加，沒有體現在改善生活上。美國的經濟發展了很多，住宅單位變大，房屋的尺價沒有增加。香港是尺價增加，資產多了，但居住環境沒有改變，而這是最重要的問題。「錢越來越多，但是生活質素不能改善。錢包很多錢，但都是穿著一件爛衣服，我們六十年來都是這樣的。」

香港目前已經有兩百萬個住房。王于漸說，他一直關心的矛盾是有樓和無樓的問題，很多國家和社會都要面對這個問題，要考慮如何解決和擺脫這個矛盾。「我建議的方法很簡單，不可能用降低樓價的方法，只可以用每人都擁有一個單位的方法。但是好在香港並不是沒有樓住，多數人都有樓住，只有很少部分住?房（把一個住宅單位分割成數個狹小的部分出租）。香港人一半有樓，一半沒有樓，那麼要使得這一半人也有樓，就要將公屋（政府興建供市民租住的房屋）與居屋（政府策劃興建並資助市民購買的房屋）用合理的價格、能夠負擔的價格賣給住戶，讓他擁有這個價值。現在的情況是公屋住戶並不擁有價值，居屋住戶擁有一半的價值而非全部。在這樣的基礎上，再來改善生活質素，就容易有共識，否則就沒有條件改善生活質素。」

香港公屋住戶沒有業權。一九七八年首批居屋出售，以市價的七折賣出。當時中下收入的人，七折就買得起了。但香港私人樓宇的樓價升了，升了之後，就算是七折也買不起。王于漸說，當時的港英政府想了一個「絕世好橋」（絕招），賣一半給你，另一半的地價不補（未付款）。如果你要賣，就要補地價。問題也跟著來了，三十年後，你還是欠半層地價，這時候這個單位升值了，你可能永遠補不起地價。

王于漸建議向新加坡政府學習，「新加坡六十年代起的樓就是『組屋』，可以租，可以買，可以先租後買，租和買都很便宜，以你負擔得起的價格。市場樓價的升落也沒有影響，也是以你能負擔的價格買，買了之後，整層樓的錢都是你的」。

新加坡人八成住組屋，組屋裏九成是業主，一成是租客，私人樓也有租客和業主。王于漸說，新加坡總計有八成半的人是業主，新加坡的樓價上升，是社會共同享有，社會矛盾小很多。政府的價值觀就是，因為你是新加坡人，這個地本來就是你的，政府把樓便宜賣給國民，之後可以出售，你賺錢了就歸你，「因為你是新加坡人」。

王于漸讚賞「新加坡模式」。香港政府一九九八年推行「租置計劃」，當時的租置計劃和居屋的方法差不多，賣半層給你，另一半就補市價，但這樣就會很貴。王于漸建議公屋應該推行租置計劃，但租置計劃和居屋應該改變補地價的方法，應該根據政府記錄，追溯當時的樓價是多少，用這個數目補地價。比如當年是二百萬，現在即使是五千萬，你當年買了一半，也就是說，你還差一百萬；處理的正確方法是用私人樓的概念，當時你應該借一百萬去補，如果沒有還，那麼就給利息，用這個價格買回來。「利息也可以有優惠，甚至不收利息，這就是體現幫助比較貧苦的人的時候。政府為什麼要把所有的財富放在自己身上呢？應該要將財富分給貧苦一點的人。」

公屋私有化後再賣出去，補原來沒有交的價格，而不是補升值以後的價格，這是王于漸的重要核心。他說：「我們買樓都是這樣的，我今天買，就用今天的價格，要還錢也是還今天的價格，就算樓價升了，我也仍是還這麼多，不會因為升了就要多還。因為理論上，只要我能還錢，銀行就不能收了我的物業。銀行當然不會借錢給貧窮的家庭，但是政府可以扮演這個角色，但是政府不需要拿錢出來，只不過是收錢回來，這是一個較為簡單的方法。」

政府這樣做，王于漸認為，私人樓就可以分拆出租，?房面對競爭變多，價格會下降，房間也會大一些，當然政府做契約需要時間，但是這個效果是可以及時看到的。另外，還要給人們重建的業權。「完整的業權包括重建，就可以發揮市場力量，活化香港的房屋。」

王于漸指，現在很多公營房屋未必物盡其用。王認識一些人，他們有公屋，但是不住在裏面，或在深圳住，或有自己的私人物業。雖然無法統計，現在香港公屋有七十萬，如果有一成是這樣，就是六、七萬了。

一九九八年港府推出公屋租置計劃，四年後停止。當時推出了二十五萬個單位，賣了十八萬，餘下七萬。王于漸說，九八年到現在十五年，每年都蓋公屋，加起來約有三十萬個單位，這些是比較新的。把它們變成租置計劃，立即就會有很多單位可以流入市場，新單位的質素都不錯。

新加坡政府蓋的樓，很便宜地賣給私人，樓就是你的。香港政府蓋樓，很便宜賣給你，但是你不可以再賣出去。兩個都是政府做的，新加坡開始時是公營的，五年後變成完全的私人貨。香港政府賣給你，你只有一半「業權」，還有一半是香港政府的，升了你也拿不到。王于漸認為：「結果就很荒謬，幾十年都住在這裏，不能夠變。地價沒有人拿到，住戶拿不到，政府也拿不到，因為你霸佔著這地。這個地價沒有辦法資產化，沒有用途，在社會上消失了。」

地價非資產化令財富消失

從經濟學角度看，王于漸指出：「社會很神奇的消失了一筆財富，使得我們人均生產總值長期比新加坡的低，因為我們把資產非資產化了。所以我希望中國大陸的改革不要學香港，多學新加坡。中國的發展需要錢，不能把土地凍結了。」

王于漸的書名叫做「港人港地」，而特區首長梁振英正要推行「港人港地」政策。王說，公屋、居屋就是港人港地，因為是賣給港人的。港人是包括任何來了香港、住滿七年的永久居民，十年之後可以申請上樓（公屋、居屋），所以這塊地是港人的。「但現在這地沒有資本主義市場的靈活性，凍結了。現在政府所說的『港人港地』是把自由的土地社會化，我講的是把社會的土地自由化，政府減低了地的價值，我說的是要提升地的價值。」

現在港府的做法是限制土地價值的轉換，降低地的價值直到居民能夠買得起。王于漸堅持自己的研究心得，因為政府的做法降低了資產的價值，而他是想讓所有香港人都可以分享房價提升的紅利。

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