中国房地产企业的倒闭潮已来临

【今年，北京、上海、武汉3市1千多家中小房企倒闭。现在，就算放开限购，大家也不可能像一年前一样，疯狂买房。理由有6：（1）政策打压，狂热已过；（2）增长下降，再难挺拔；（3）热钱退潮，外需疲软；（4）顺差骤降，流动减少；（5）不能QE，只能ED；（6）害怕坏账，银行逃离。不幸的是，大量中小房企倒闭，将导致更加不合理、更加残酷的房地产市场垄断，进一步加深不同利益阶层的两极分化。】

　　前言

　　房地产依然是全国人民和各地政府关注的热点。房价走势如何？房地产的发展前途如何？不仅关系到老百姓的幸福，也关系到城镇化的健康发展，国家经济可持续发展的方向。
　　过去一年，各地方的房价走势出现若升若降的状态。但是，有两点是非常肯定的：（1）就算是上涨，幅度已经非常微弱；（2）土地的价格和出售数量大幅度下降。
　　今后1年，我们一定会看到如下情形：（1）全国平均房价比最高点下跌20%以上；（2）少数城市的局部，价格的最高跌幅将达到50%。
　　因此，房地产整体市场走弱已经成为必然。就算国务院现在全面取消限购令，购买房子的疯狂劲头，已经一去不复返了。
　　所以，房地产企业的倒闭潮已经来临。今年，北京、上海和武汉3个城市，已经有1000多家中小型房地产企业，宣布倒闭。今后，还有更多的房地产企业倒闭。
　　为什么会有倒闭潮？倒闭潮对房地产行业和中国下一步经济的发展又有什么影响？请看下面分解。

　　地产疯狂已经退潮

　　有6个理由解释为什么房地产的疯狂已经成为过去式。这里先讲第一个理由：政策的艰难选择。
　　房地产是中国人最主要的投资品。有了房地产，老百姓就会感到安全。但是，现实的情况是，有钱人买了许多房子，没有钱的人却买不起房子。
　　一年来的限购令就是最好的写照。政府限制的并不是刚性需求，也就是一户一套的需求，而是限制投资和投机的需求。
　　限购令实施一年多来，已经产生了非常明显的效果。那些投资和投机的行为，已经得到了有效的控制。限购，迫使房地产回归理性。
　　限购给投机者传递两个信号：（1）政府不愿意、国家受不了大量的投机行为。这种行为，房价飞上天，让真正需要买房子的中低收入阶层，买不起房子。长此下去，老百姓不幸福，对政府和社会不满，不利安定团结。（2）第二，买房子，可以赚钱，也可以赔钱。如果18大召开后，要求在一定时间内，公布富人和官员的房地产数量，对那些拥有太多房子的人，不一定是好事，而且，有可能是噩梦的开始。
　　另外，限购是没有办法的办法，是为了防止产生过大的房地产泡沫。过大的泡沫一旦爆破，就会给经济带来毁灭性的打击。把泡沫控制在一定的大小，短期内对经济发展有很强的制约性，但是，总比大泡沫爆破后所产生的毁灭要好得多。
　　限购是临时性措施，长期的措施必须靠两项有效的政策：（1）征收第一套以上的房地产保有税，大幅度提高投资，特别是投机的成本。与此同时，利用实名制，有效控制腐败官员的多占和强占行为。（2）大量建设经济适用房和廉租房，提高市场有效的房源，保证中低收入阶层买得起房，住得起房，大大缩小投机空间。
　　这种长效政策，能够有效的控制房价的疯狂上涨。因此取消限购令，疯狂买房子的热潮在未来的3-5年间，不可能再次出现。

　　限制疯狂地产的其它因素

　　除了上面所说的政府干预，当前，还有如下5个因素也会有效的节制房地产的疯狂。
　　其一，经济增长速度明显下降。今年第一季度GDP增长只有8.1%，同比下跌1.6个百分点。政府的财政收入，进出口贸易，外国投资流入，等等宏观指标的增长速度也大幅度下滑。中国已经彻底告别了两位数的增长时期，未来5年的增长速度，将比过去5年的增长速度，下跌2-3个百分点。因此，经济过热的事情，也已经终结。
　　其二，人民币已经不可能像以前数年，有很大的升值空间。实际上，过去两个月，人民币升升降降，没有很明朗的走势。这种局面，对那些想靠人民币升值做发财梦的人，敲响了警钟。换句话说，热钱的涌入潮已经熄火。
　　其三，由于外贸增速急剧下降，外贸顺差急剧下降，沿海地区的经济发展，遇上了多年来从未有过的寒冰。改革开放的最大窗口，深圳市，第一季度的DGP和外贸，双双出现负增长。顺差消失，央行不需要用新人民币对冲美元，大大减少沿海地区和其它发达地区的人民币流动性，用于炒房的资金，骤然锐减。
　　其四，当下，经济增长降速，是发展的必然，是内外环境造成的必然。政府不可能，也不敢，动用新的刺激手段来增加投资，再次人为的拉动GDP的增长。如果这样做，一方面，会在前一个泡沫没有破灭之前，再次产生新的泡沫。这样的危险，没有一个政府敢贸然行事。另一方面，就算政府想再动用QE和信贷扩张，再也找不出投资的途径。显然，再大量投资铁公鸡的理由不充分，而且，投资的边际效益已经接近零，有的工程项目，恐怕已经进入了第二象限。
　　期五，过去3年的投资扩张，已经造成了11万亿的地方债务，30万亿的新增银行贷款。这些地方融资平台的债务，还有大量的银行贷款沉淀在少数国有企业，特别是房地产的开发占据所有贷款的25%。一旦因为宏观经济萎缩，导致国企暴利和房地产暴利萎缩，这些银行贷款就会成为坏账。大家知道，国有银行的光鲜和亮丽的利润，是建立在垄断的基础上的。国家经济越好，垄断利润越大。经济增长受阻，垄断利润同样减少，加上好年景的盲目贷款扩张，差年景的时候，利润一定会暴跌。大型国有银行的高管，不可能不懂这样简单的道理。因此，他们不可能在经济放慢的时候，大肆再度发放贷款，除非他们非常弱智，或者，毫不顾及国家和企业的根本利益。

　　房企倒闭促进垄断而不是价格下跌

　　房地产是国家经济健康的晴雨表。经济增速萎缩，必将导致大量的房地产企业破产。今年的种种经济数据，以及房地产的发展情况，充分证明房地产企业的破产高潮已经来临。破产的企业，一般是那些规模小、入市晚、没有任何积累和政府背景的企业。
　　这些企业，多半是在市场最好的时候杀进去的。一方面，没有先期的暴利作为依托，另一方面，没有政府和大银行的支持。它们一般是用比较高的价格拿地，期望建成后房价继续上涨。没有想到，拿完地，建好房，政府来一个限购。房子卖不出高价，也不敢低价贱卖。结果，资金掉了链，只好倒闭。
　　大量的中小企业倒闭，对那些有实力的大型企业来说，却是一个提高集中度和垄断度的绝好机会。大型企业，早就富得出油，房价跌，它们的利润照样大笔大笔的赚。因此，房价跌，它们并不怕，除了捂住楼盘，继续囤积居奇以外，就是对那些撑不下去的中小型企业，虎视眈眈，乘机收买和兼并。
　　因此，中小企业倒闭，不是老百姓的福分，因为房价还会被人为的撑高。它们的倒闭，只能带来更多、更没有人性的垄断。

姚树洁，网易博客