大陸房地產調控大不易

林建甫

　大陸第2季的經濟成長率7.6%發布之後，房地產業一直存在著呼籲放鬆樓市調控的聲音。在此情況下，7月19日，國土資源部與住房和城鄉建設部聯合下發緊急通知，要求鞏固房地產調控成果，堅決防止房價反彈，並強調各地要嚴格執行房地產市場調控政策，不得擅自調整放鬆要求，已放鬆的要立即糾正。

　房地產業成經濟支柱

　1998年，大陸開啟住房商品化改革，從此開始了轟轟烈烈的房地產經濟時代。近10年來，房地產市場的快速發展，到處看得到高樓的起重機，建成的一座座樓盤，不但給城鄉面貌和人居環境帶來了前所未有的改善，而且成長為國民經濟支柱行業──房地產業對經濟增長的貢獻率持續保持在兩個百分點以上，房地產業和建築業累計占GDP的增加值的比重超過10%。

　房地產憑空創造利益。例如西安滻灞生態區原是一塊垃圾場及沼澤地，但辦了一場園藝博覽會後，現在已經是非常漂亮的風景區。周遭的西安金融商務區以滻灞生態環境為特色，建設中國生態型金融商務功能區，房地產每平米至少已經兩萬元人民幣。價值就這樣被創造出來。

　房產價值創造容易，也帶來了人民瘋狂炒房。房地產研究機構易居中國的報告顯示，中國房價收入比曾在2009年達到8.1的峰值，去年降至7.4，隨著調控的持續以及居民可持續收入的增長，預計今年大中城市的房價收入比有望回落至6至7的合理區間。但在一線城市中，這一比值仍較高：上海為12.4，北京為11.6，深圳更是高達15.6。

　從「國十條」到「國八條」；從差別化信貸的經濟政策，到限購、限價的行政手段；從增加普通住房供應到抑制投資投機性需求；從全國統一的政策到地方的執行細則……根據市場變化，政策不斷出台，一次比一次更嚴厲、針對性更強。大陸中央政府甚至把調控成效視作對人民群眾的莊嚴承諾，視作黨和政府公信力的體現。

　總理溫家寶7月7日在江蘇省常州市調研時強調，目前房地產市場調控仍然處在關鍵時期，調控任務還很艱巨。必須堅定不移做好調控工作，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策。溫家寶強調，進一步做好調控工作，要把握好以下幾個方面：一要繼續堅決抑制投機投資性需求，防止變相放鬆購房政策，防止不實信息炒作誤導。要把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策。繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施等等。

　落實政策須地方配合

　大陸官方的對策，包括溫總理的政策思維，都還是以政府調控、監管為主軸，但這都牽涉到地方的配合，才能使政策落實。然而參考西方的經驗，處理房地產問題，最簡單就是利用房產實價課稅政策來影響市場。對於非自用的房地產課予每年2%~3%的持有稅。

　民眾一算，多持有的房產在報酬率上大打折扣，自然不會再炒房。這也迫使資金從房產轉向其他地方，例如實業投資或股票投資，乃至於增加消費。這對目前低迷的景氣都會有幫助。

　大陸要實價課房產稅，比台灣容易。因為台灣依憲法，土地需課土地增值稅，因此土地跟房屋價值要區分開來。長期以來就依公告地價、公告現值、房屋評定現值來課稅，沒有實價課稅的習慣。最近修法通過，8月才開始實價登錄。但要實價課稅，還要有很長的調整適應期。

　兩岸政府應攜手共同思考解決房地產相關問題，為老百姓保障基本的居住正義。

　（作者為台大經濟系教授、國政基金會財政金融組召集人）


台灣 中國時報