2012年房地產金融風險體現在三個方面：銀行業不良率風險、地方債務風險和影子銀行系統風險。
第一，從銀行業不良率風險來講，如果2012年房地產市場「量價齊跌」的格局持續太久，則會通過間接的、非線性衝擊放大商業銀行的不良率。首先，銀行業的壓力測試表明，如果同時考慮銷量和房價兩個參數，那麼銀行不良率的敏感度會明顯上升。
非線性衝擊風險
其次，由於目前一、二、三套及以上住房的按揭貸款比例分別為30%、40%、60%，除非房價下跌幅度超過30%，否則直接的線性衝擊可能尚在控制範圍，風險點在於房價下調會引發土地、房產等抵押資產價格的重估，考慮到這一非線性衝擊，房價下調的金融風險則可能大為擴大，從而也會影響銀行對實體經濟的支援能力。
第二，從短期來看，房地產金融風險主要集中在銀行之外的信託、高利貸、小額信貸等影子銀行系統的風險，從金融求穩的角度講，這應該是2012年金融政策著力考慮的風險點之一。從地產行業資金來源和項目建設週期來看，地產企業借款期限一般與專案開發週期相匹配，基本為1-3年，平均為2年。
2012年房地產行業還款的主要構成主要仍為銀行貸款，約占49％，單一信託到期借款約占6％，集合信託到期借款約占7％，通過其他信託方式借款約占6％，應還地產基金借款占比約為1％，其餘通過入股專案融資/高利貸/海外發債等形式借款難於取得資料，總占比約為31％。
更進一步，2012年３月和８月是將會是信託還款高峰，也將是風險釋放程度較為顯著的時間視窗。截止11年三季度末中國信託業資金信託餘額達到3.94萬億，其中房地產信託資金餘額達到接近7000億元，占比達到17%左右，其中絕大部分為過去兩年新增貸款，集合資金信託和單一資金信託在2010年至2011年9月間共計新增6080.8億元。房地產信託近兩年快速發展主要是受自2010年起政府對於房地產宏觀調控的影響，尤其是在股市直接融資和銀行開發貸受限的背景下，地產商主動尋找資金來源的結果。
地方債務有壓力
第三，從地方債務的解讀看，房地產市場下行調整的一個間接衝擊可能是局部地區、個別案例的「城投債」或「平臺債」遇到一定的償還壓力，但主要體現為流動性風險。這裏的主要原因是房地產市場調整的壓力在不同區域、不同城市之間的成本分擔是不同的，如果某些區域房地產市場調整的較為劇烈、土地出讓金的減少顯著，同時前期投資較多導致2012年債務償付壓力大，那麼兩者「碰頭」將導致部分城市和個別「城投債」出現一定的金融風險
不過需要關注的是，中國的地方債務與發達國家債務一個顯著不同點在於中國地方負債有經營性資產的匹配，目前遇到的是主要局部性、個別案例的流動性風險，並非系統性性、全面的。儘管如此，這種局部風險在某些時間視窗的釋放如果遭遇市場流動性的緊張，這種疊加所導致的風險可能會被市場放大，需要金融政策進入預警性應對。
（作者為中國國務院發展研究中心金融研究所副所長）
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