地产的末日？
在电影《2012》中，中国制造了拯救人类的诺亚方舟，最后登上“神舟”的却是美国人。有些经济学家指出，2008年是中国经济由盛而衰的拐点，2009年以来的GDP增长只是依靠资产泡沫催生出来的非理性亢奋。英国渣打银行的报告预计，2011年中国经济增长的50％以上都是由投资驱动的，而在危机重重的2008年，这一比例仅为43％。事实上，东莞和温州制造业的崩溃才是中国经济的真实场景。从温州老板跑路潮，可以想见那些承担了60％以上的税收和90％以上就业的中国民间中小企业主的悲惨结局。从2011年伊始，由于对房地产购买和银行贷款的严格限制，中国房地产交易量和价格双双下降，引发人们对房地产市场崩盘的恐慌，这将把债台高筑的房地产开发商逼至绝境。随着地产狂热和经济泡沫的破裂，中国经济必将进入非理性萧条时期，即所谓的“硬着陆”或者“软着陆”。硬着陆就是暂时性的扬汤止沸，泡沫并没有消除，泡沫破灭引发经济危机和经济持续衰退，社会陷入动荡。相比之下“软着陆”则使泡沫渐破，消弥于无形，社会可能出现阵痛但不会出现震荡。地产列车上的中国经济会成为拯救世界的“诺亚方舟”，还是相反，成为“泰坦尼克”，这是2012年最大的悬念和猜想。
地产兴起在“一部分人先富起来”之后，房地产吸纳富人的富余资金，同时借助房价的节节拔高使富人更加感觉富有，从而使富人得到最大的满足。在股票持续低迷的情况下，地产甚至成为热钱的唯一方向。在“波士顿咨询”所做的调查中，14％的中国富人完全靠地产投资（投机）获利，实际数字明显比这大得多。这对农民化的中国富人来说，当今买房就如同古代买地，“不在地主”变成了今天的“不在房东”。事实上，中国地产从一开始就与居住无关。《人民日报》曾毫不讳言地指出，普通购房者早已被中国房地产彻底抛弃。中国社科院发布的《2010年经济蓝皮书》指出，中国房价收入比超出合理承受范围，85％中国家庭无能力买房。类似鄂尔多斯市康巴什新城这样的“城市幻影”、“空城计”、“幽灵城”或者“鬼城”在中国绝非孤例。《人民网》曾有一文为《巨大楼市泡沫显现，中国空置房可供2亿人居住》，据此，可以推算出中国住房空置率至少超过30％。据刘植荣先生说，荷兰安排无房户免费入住空置一年以上的住房；法国对空置住房的产权所有人进行罚款；丹麦强迫空置超过两个月的住房免费供他人使用；瑞典征用空置住房当做廉租房供无房户使用，甚至把空置住房推倒。
美国咨询机构Demographia2011年对全球数百个城市的居民房屋购买力进行的调查显示，香港房价高达平均家庭年收入的11.4倍，在调查中最高；澳大利亚的主要大城市房价为其平均家庭年收入的6.1倍；而美国这一比例为3.3倍，在被调查的7个国家及地区中最低。该机构认为，当房价收入比达到5.1以上就属于严重偏离购买力（美国爆发次贷危机前房价收入比达到5）。中国官方数据显示，2010年中国城镇居民的房价收入比高达8.76，而大城市的房价收入比更高，北京、上海、深圳更高达15倍以上，让城市居民无法承受。
对于中央政府、地方政府及开发商来说，限购令纯属“逼上梁山”的无奈。即使阻力重重，为了避免更大的泡沫危险，限购令仍可能会走向长期化和扩大化，这种釜底抽薪的办法无疑将主动挤压地产泡沫。事实上，今天的中国地产泡沫危机并不是第一次。据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，“1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短3年，增长超过4倍。……海南全省财政收入的40％来源于房地产业。……广西北海黄金地段的楼盘价格达到了6000-7000元/平方米，最高的超过1万元/平方米。”接下来泡沫破裂，楼价跌到500元/平方米，且有价无市。这场地产危机给占全中国0.6％总人口的海南省留下了占全国10％的积压商品房。
早在2008年，华尔街空头大师詹姆斯·查诺斯就曾说：“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上，甚至更糟。”他认为，中国经济只是一个等待破裂的泡沫，其中房地产是一个风向标。中国房地产业主要靠银行贷款支撑，随着房价进一步下滑，呆账、坏账会成为困扰中国银行业的一大问题。在这种情况下，政府将无法在经济增长不出现严重放缓的情况下遏制通货膨胀。专家预计，房价下降30％银行将增加1万亿元以上的坏帐；房价下跌30％以上，银行就会受巨创。一旦银行倒闭，中国金融和中国经济必然衰退，甚至崩溃。不容忽视的一点，至2010年底，全国省市县三级地方政府的债务余额为人民币10.7万亿元。这尚未包括中央和乡村一级的债务。
对于素来大秤分金大块吃肉的开发商来说，2011年更像是一场悲剧的序幕。从年初的限购到年中的限贷，调控政策的紧箍咒从未放松。销售量下滑、存货激增、现金流紧张、消费者观望，这些巨大的压力之下，开发商不得不放下身段，开始降价促销。从温州到鄂尔多斯，进入10月以来，北京、上海、广州、深圳等包括一线城市在内的46个城市素来坚挺的房价终于出现停涨或下降。被很多开发商寄予厚望的“金九银十”黯然收场，低迷的成交态势仍在延续，能按进度完成销售比例的开发商屈指可数。很多企业无奈之下选择降价促销，结果引发了先期购房者的愤怒抗议，甚至成为可怕的群体性事件。在量价齐跌的严峻势态下，“卖不掉”的问题仍在持续发酵，逐步演变成整个地产行业的最大危机。
向来以中国地产的旗手而著称的万科资产负债率已高达78.97％，这个负债率也是万科2008年以来近4年期间里的最高值。万科11月销售面积和销售金额环比分别减少了26％和20％。绿城净资产负债率从去年底的132％飙升到了令人咋舌的163.2％。险境中的绿城，不得不向中国最大的“金主”——中国投资有限责任公司求救，而绿城足球队也准备转让。12月12日，房地产股票领跌大盘，致沪指失守2300点，成交量创3年来新低。让中国地产商感到绝望的是，这种败相或许还只是开始。从12月9日的中共中央政治局会议上传出明确声音：2012年继续坚持房地产调控政策不动摇。如果说2011年是中国地产业的秋天的话，那么2012年就是一个真正严酷的寒冬。
从10月份开始，国内房价停止疯涨而转入下滑，资金紧张的开发商不得不大幅降价，抛售房屋。35个国内大城市房屋销售指数显示，其中29个城市的销量同比下降，包括北京在内的6个城市销量下降超过50％。10月份房价下跌的中国城市有34个，比9月份翻了一番。
中国房地产指数系统发布，全国100个主要城市住宅价格连续第三个月环比下降，郑州市住宅均价在全国100个城市中跌幅进入前10。从7月份开始，郑州商品住房成交均价就一路缓缓下滑，连续4个月环比下降，虽然幅度只有几十元，但抛物线的趋势却是持续阴跌。历来坚挺的中国房价，第一次从习惯性的假摔变成了真降。据一位长期生活在鄂尔多斯的人透露：继高利贷危机之后，康巴什楼市大面积降价，从去年的均价10000元暴跌至现在3000多元。
从12月5日，广州市海珠区琶洲纵横公寓一夜之间将房价由25000元/㎡降为13800元/㎡，此前3个月，这个项目总共1000套房子之售出16套。据北京房地产交易管理网统计，2011年北京商品房住宅销售面积为900万平方米左右，比上一年下跌27％，也远低于2008年，成交量创10年来的最低点。二线城市的西安11月份商品房交易面积为85.33万平方米，比去年同期跌了五成。与此同时，房产中介市场正在经历2008年以来最严酷的寒冬。今年以来，北京二手房中介共关店约1000家，深圳更是从8000家锐减到5000家，不少门店几个月没有成交一套房。目前中国楼市萧条趋势已经非常明显，商品房销售面积持续下降，房屋库存继续上涨。毫无疑问，全国性的楼市调控拐点已经出现。
12月的第一周，全国35个重点城市中，13个城市房屋成交量同比跌幅超过50％，贵阳降幅达到74.09％，蚌埠降幅达到72.1％。住建部政策研究中心主任秦虹表示，11月的成交量下降具有拐点意义，以前都是一线城市下降，现在是二三线城市下降。中国社科院在发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告（2011~2012）》中住房报告称：“2012年第二、三季度房价将有大幅下降的可能，降价势头将由城市的边缘区域向中心区域扩散。”
作为房地产的未来预期，在刚刚过去的10月份，中国土地市场成交巨幅缩量，住宅用地成交量更是创出年内最低。中国指数研究院发布的数据显示，10月份全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40％，同比减少37％；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37％，同比减少45％。由郑州市国税局提供的税收数据显示，前11个月，郑州市房地产行业入库税款9.10亿元，这与去年同期相比下降幅度达到13.1％，减收1.37亿元。中原地产的统计数据显示，今年前11个月，全国130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿，与去年同期相比减少了5200亿元，减少了30％。如果计算全国所有城市，则今年土地财政将可能减少上万亿。
据《东方早报》报道，整个“金九银十”阶段，中国钢价跌幅超过500元/吨，势头直逼2008年末。应当说，房地产带动了汽车、装修、建材、家具、家电、园林和基础建设，一旦地产停摆，这些行业也将面临着雪崩的危险。不久前，摩根士丹利、瑞士银行和花旗银行陆续调低了对中国国内生产总值的增长预期。如果明年中国实际的增长率为8％，那么这将自1999年以来最缓慢的增长；相对于去年10.4％的增长率而言，这样的减速对于中国人来说感觉会像是衰退。
当年，日本房价在创下天价后，下跌70％；中国香港1998年开始，连续下跌6年，下跌近70％；泰国房价曾跌掉3/4；中国台湾曾下跌50％以上。歌星王菲在1997年以七成按揭，分20年供款的方式以4800万港元购入了沙田宝松苑的一个豪宅住房单元，每月供款额达29万港元，两年后只能以半价出售。30年前，房地产泡沫的破灭曾给日本带来巨大的痛苦，银行破产，大量的银行被兼并，整个社会进入10年的经济通缩时代。如果说日本的房灾导致了该国经济倒退了10年，那么中国地产的崩溃将是一场多米诺骨牌式的政治灾难，远比民主化和富裕的日本和香港更加危险。与日本当年高达2/3跌幅相比，谢国忠所说“中国房价跌去一半”的预言并不夸张。事实上，此番降价风暴是中国经济放缓的必然结果，并非因为调控政策。种种不祥的迹象表明，中国经济这辆疾驰了10年之久的高速列车，似乎快要到燃料耗尽的时候了，因为“中国房价永不落”的神话已经变成谎言。
中国的国歌有一句著名的歌词：“中华民族到了最危险的时候。”早在2008年，清华大学教授孙立平就警告中国面临着“溃败”的危险。2011年10月22日，香港中文大学教授郎咸平在沈阳进行了一场禁止录音录像的演讲。郎咸平根据中国制造业将要坍塌和地方债已经达到债务危机程度等因素，得出了“中国政府已经破产”、“中国将会陷入几十年大萧条”、“中国将会成为全世界最穷国家”等悲观结论。俗话说，风雨来临蚁上树，大船将沉鼠先逃。精英们的“叛国”告诉人们，暴风雨就要来了。据美国移民局透露，2001年到2009年移民美国的中国人是59万多人，而2011年移民美国的数量超过100万人，2012年符合条件的移民人数至少将达到130万人。另据福布斯排行榜调查，目前中国大约六分之一的千万富豪已经或正在移民国外，三分之一的千万富豪已经拥有海外资产，至少有十几万亿财富已经被席卷而去，这意味着未来的中国将“人财两空”。移民的原因有许多种，但最关键的是安全感缺失；这包括生命的安全，财产的安全，食品的安全，空气的安全，教育的安全，权利的安全等等。
物业税元年
圣雄甘地曾经说过：“地球能满足人类的需要，但满足不了人类的贪婪。”当经济泡沫如多米诺骨牌一般纷纷破灭时，中国经济必将进入无可奈何的后地产时代。届时，中国将出现当年日本和香港楼市崩盘的景象：房屋价值严重缩水，大量的按揭出现断供，银行出现大量的坏账，地产商纷纷破产……在后地产时代，压力最大的无疑是被土地财政撑大肚子的地方政府。如果说房地产是鸦片，那么很多人都已经成瘾了。从2011年的情况来看，对中国地产商来说，未来的2012年绝对是一个不祥的年代。2011年与2010年相比，许多地方政府土地收入就已经减少五成左右，连累财政收入下降。制造业的萧条和破产浪潮无疑已经削断了政府税利的另一条财路。正处于建设高峰期的政府一旦陷入财政困境，下一步会做出什么举动，这是值得每一个人关注的。温家宝今年特别指出，要利用房价合理回归的有利时机，出台治本之策。那么何为“治本之策”？
从过往的事实来看，近10年来的每一次政府对房地产进行“调控”，其结果都是“空调”——房价更进一步地飞涨。房子越来越贵，土地才奇货可居，能卖个好价钱。限贷、限价和限购，中国本轮房地产调控仍然富于强烈的行政色彩。相比受商业银行和地方政府人为操纵的限贷和限价，封杀富人囤积的限购成为中国地产的真正毒药。任志强说过：“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房。”限购彻底断绝了中国地产的源头。后地产时代的来临，失去土地财政的政府极有可能再次启动物业税。
物业税已经被无数政客和经济学家呼喊了许多年。每当房价高涨时，许多“专家”就说抑制房价上涨的唯一方法是实行物业税。理由是现行的中国房地产在生产、流通环节的税赋很重（包括土地出让金），但持有环节的税很轻。因此造成有钱人买很多套房，这种投机活动让房价暴涨，使穷人买不起房子。如果加大了持有环节的税收，则拥有多套房的投资者会减少，房价就会跌下来了。这种持有环节的税收就是指物业税。
房地产飞涨了10多年，中国虽然没有成为全世界最富的国家，但至少已经成为全世界房子最贵的国家。按理说，物业税就应该早就该出台了，好让房价回归其应有的价值，至少不要使其泛滥成泡沫。然而事实上，物业税并没有引起政府的任何兴趣。理论上，税收是政府唯一的合法收入。政府好比民众饲养的一条狗，看家守夜，为人民服务。正如人是狗的主人，民众也是政府的主人。准确地说，政府是纳税人用税收供养的一个公共组织，维持正义和公理，保护弱者，抑制强权。税收具有双重功能，它不仅是政府存在的物质基础——政府需要税收作为生存费用，税收也是维持公平公正的重要手段。依靠税收的杠杆原理，削富济贫，以福利的名义缩小社会差距，增强人民普遍的幸福感。税收的这两种功能中，前者有利于改善政府的生存状态，后者有利于增进社会公平和人民的幸福。
“毋庸置疑，中国的房地产泡沫是有史以来最大的泡沫，但我们的房产税比津巴布韦还要低；这种情况真是可笑”（易宪容）。虽然目前中国房产税（物业税）起征额度极低，甚至仅仅是一种象征性意义，但并不意味在土地财政断绝之后仍然能保持这种“象征性”程度。从人类历史来看，“劫富济贫”永远是一种“替天行道”正义；特别是在基尼系数从20年前的0.24发展到超过0.5的当下中国，合理的物业税将能起到缩小贫富差距的效果。至少有一种无法言说的原因，物业税遭遇到体制内的强力阻击，这被黑领群体视为阳光法案的预演。地产投机的背后隐藏着大量洗钱暗流，物业税极有可能造成对腐败和体制的“误伤”。2009年陈绍基案发后，拔出萝卜带出泥，广东因害怕被牵连的社团要员在风声鹤唳之下，外逃多达150个家庭。其中退休的省级干部6人，厅级干部多达70人，被他们带走的灰色资产估计至少超过100亿。因事发突然，这些黑领们在国内囤积的房产基本都没来得及变卖，仅在广州一地被中纪委查封的“无主”（已经潜逃）房地产就超过1800套，散布在碧桂园等上百万的豪华别墅多达160套。又比如贵阳市常委樊中黔被查有13套；茂名副市长杨光亮有14套；文强被查有16套；楚雄州长杨红卫被查有23套；杭州副市长许迈永被查有25套；山西蒲县煤炭局长郝鹏俊被查有35套房产；浙江省药监局长黄萌被查有84套房产……
学者袁剑曾说：“正如热恋会让情人们智商降低一样，繁荣也可以让人迷狂。长久的繁荣更是特别容易推动普遍的幼稚预测，明天还会像今天一样繁荣。”如果说资本从制造业流向房地产给“通胀棺材”上敲下了最后一根钉子，那么接下来的就是世界末日般的泡沫清算。2012年无疑是这场清算的最美妙时刻。在古老的玛雅传说中，2012年是世界末日；对中国来说，至少是地产的世界末日，地产泡沫终将破灭。所谓“政府不会让房价下跌”的童话是绝对荒谬的，4年前的股灾曾使平均每个中国股民损失了20多万。财富是不会“蒸发”的，它只是从一个人的口袋跑进另一个人的口袋而已。可以想象，当地产已经崩盘时，房地产一片萧条，击鼓传花的游戏在一声鼓响中宣布结束，这场非理性游戏的不幸儿将成为替罪羊被推上祭坛——你必须为你的房产支付税费。你可以断供拖欠银行的钱，但你不可以欠税。住房和城乡建设部部长姜伟新透露，目前他们正在努力建设城镇个人住房信息系统；毫无疑问，这是物业税的前提，城镇个人住房信息系统是为全国范围内开征房产税做技术上的铺垫。
12月中旬召开的中央经济工作会议明确要求“调整财政转移支付结构，加强县级基本财力保障。要推进营业税改征增值税和房产税改革试点，合理调整消费税范围和税率结构，全面改革资源税制度。”据《中国证券报》报道，房产税试点扩大方案即将出台。财政部财政科学研究所所长贾康之前表示，未来房产税进一步推开的大方向已经明确。年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会出台下一步扩大试点的方案。“政府调节房价未来的方向，将是以房产税等经济手段来逐步替换‘限购令’这样的行政手段。”贾康近日直言，房产税将（取代土地收入）成为未来政府的财源支柱。中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，目前中国房产税税基很小，未来限购政策或将取消，届时房产税的作用将会发挥出来。
中国有世界上最富有的政府和最贫穷的家庭，在福布斯的榜单上，中国税负痛苦指数在公布的65个国家和地区中排列第二。曾有网友这样计算中国官方的税收：“月收入1万，要交14％个税，12％公积金，8％养老保险，4％医疗失业险=3800元，如果你拿出6200全部消费，需要为你消费的商品埋单17％增值税，28％各种杂税=2800元，所以，一个月赚1万的人，你相当于要拿出6600元来缴税。”在官方制定的高中教科书中，明确地说明：“税收具有无偿性，国家取得税收收入既不需要返还给纳税人，也不需要对纳税人直接付出任何代价。”
2007年5月30日，财政部以调控之名，突然宣布将证券印花税税率从1‰调整为3‰；10天后，国税局宣布实行新的车船税缴纳制度；紧接着，不少企业的出口退税制度被宣布取消；同时大幅提高资源税税率……在接下来的日子里，股市从6100跌倒1600，而政府财税收入每年增长率从超GDP双倍变成3倍。民主的终极其实还是税收问题。荷兰的建国，法国大革命，美国的独立，都是从政府征税问题引起的。
历史是一个扳弯的竹子，一切最终还要弹回来。
10年来，中国地产狂飙猛进，酿成一场无远弗届的经济灾难、政治灾难和文化灾难；作为这场中国灾难的始作俑者，注定逃脱不了一场末日审判。地产的每一轮暴涨都脱离了房价的基本面，为日后的下跌积聚动能，上涨预期下的楼市繁荣完全是一场“金融传销”。对于这样的畸形市场，停涨便意味着暴跌，“稳定房价”是一个不可能完成的任务。2012年会是一场世界的末日吗？至少对地产人是这样，还有很多没钱回家过年的农民工，怒砸售楼部的业主，亡命天涯的老板和高利贷者。如果说如同战争一般的房地产狂潮是一场社会财富再分配的话，那么在后地产时代的物业税则是另一场财富大洗牌。
在2012年即将到来之际，在郑州黄河滩区租地种田的农民韩洪刚，在60亩地里种了40万斤萝卜，5分钱一斤还卖不出去，他干脆广告免费送给市民；结果不仅40万斤萝卜被一抢而光，甚至连他地里的红薯也被挖走不少，“萝卜哥”一夜之间蹿红网络。虽然开发商不是“萝卜哥”，房子也不是萝卜，但它们都长在地上，道理是一样的。10余年来，中国地产商最爱说的话就是“卖楼就像卖菜一样”。
作者：杜君立， 原载: 共识网
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